Architektur- und Bauleitungsbüro Inderbitzin

Architektur- und Bauleitungsbüro Inderbitzin

Die richtigen Verträge

 

Zusammenarbeitsformen/Verträge für Hochbauten
Architekt – Gesamtleiter einzelner Fachplaner
Generalplaner – ein Planungsverantwortlicher
Baumanagement – Vermittler zwischen Bauherr und Auftragnehmern
Generalunternehmer – schlüsselfertig ohne Planungsleistung
Totalunternehmer – schlüsselfertig alles inklusive
Präzise Bauverträge
Die Rolle des Bauberaters
Das Wichtigste nochmals zusammengefasst:
Generalunternehmer: Eine Vertrauensfrage

 

Zusammenarbeitsformen für die Ausführung von Hochbauten:

Die Komplexität von Bauvorhaben nimmt laufend zu, weil die Anforderungen an die Gebäudehülle, die haustechnischen Installationen und den individuellen Ausbau stetig zunehmen. Auch die öffentliche Hand trägt viel dazu bei, das Bauen noch weiter zu verkomplizieren und damit auch zu verteuern.
Der Auftraggeber tut gut daran, sich frühzeitig zur Organisation von Planung und Bauausführung seines Bauprojektes Gedanken zu machen und diese möglichst optimal auf sein Bauprojekt abzustimmen.
Nur so lässt sich ein vernünftiges Kosten / Nutzenverhältnis erzielen.
Für die Planung und die Realisierung von Bauprojekten sind dabei unterschiedliche Formen der Zusammenarbeit der Projektorganisation möglich.
Beim Aufbau der Projektorganisation gilt es, die Vor- und die Nachteile der einzelnen Projektteams genauestens abzuwägen.

Grundlagen und Literatur

Der SIA, der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein hat mit der Ordnung SIA 112 Leistungsmodell eine mögliche Grundlage für die Realisierung von Bauvorhaben erarbeitet. Sie stellt die Projektziele, die erwarteten Ergebnisse sowie die Leistungen und die Entscheide der Bauherrschaft zusammen und leitet daraus die entsprechenden Leistungen des Planerteams ab.
In der Dokumentation der SIA, D 0174, Modelle der Zusammenarbeit für die Erstellung und Bewirtschaftung eines Bauwerkes, werden die gängigen Begriffe und Modelle der Zusammenarbeit in der Bauwirtschaft beschrieben. Die Verständigung und die Zusammenarbeit zwischen den Bauherren und den Auftragnehmern sollen damit präzisiert und vereinfacht werden.

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Architekt – Gesamtleiter einzelner Fachplaner

Während der Planung ist der Architekt der Ansprechpartner und somit Leiter der Projektierung. Er koordiniert die weiteren Fachplaner und Spezialisten. Bei der Realisierung übernimmt der Architekt die Leitung der Ausführung (Bauleitung) und koordiniert die am Bau beteiligten Handwerker. Die beteiligten Fachplaner übernehmen je nach Pflichtenheft in ihren Verträgen Ausführungskontrollen (Fachbauleitung)  zur Qualitätssicherung und sind für die Abnahme der technischen Installation vor Ort verantwortlich.
Der Bauherr schliesst bei diesem Modell individuelle Verträge mit allen beteiligten Planern und ausführenden Unternehmern ab.
Die Zusammenarbeit in dieser Projektform eignet sich grundsätzlich für alle Bauvorhaben. Die Einflussnahme und Projektsteuerung durch die Bauherrschaft ist unter der Berücksichtigung der positiven und negativen Konsequenzen jederzeit möglich. So ist es möglich, Planungs- aber auch Ausführungsarbeiten durch ortsansässige und für die Bauherrschaft vertrauenswürdige Unternehmer ausführen zu lassen.

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Generalplaner – ein Planungsverantwortlicher

Bauprojekte werden immer komplexer und benötigen mehr Spezialwissen. Benötigt werden also  Fachingenieure, die sich von der Baustatik über die Elektroplanung bis zu dem Gewässerschutz und der Gartengestaltung mit allen erdenklichen Details beschäftigten. Der Generalplaner schliesst die am Projekt beteiligten Planer in seinen Vertrag mit der Bauherrschaft mit ein, welche für die Projektierung und die Ausführungsplanung notwendig sind. Der Generalplaner ist der Ansprechpartner des Bauherrn  und Verantwortlicher für die gesamte Planung. Diese Organisation ermöglicht eine vereinfachte Leitung der Planung. Die Bauherrschaft kann dabei Projektänderungen einfacher in die Planung einbringen. Die Auswirkungen für die einzelnen Fachgebiete sind aber weniger transparent nachvollziehbar für den Auftraggeber.
Für die Baurealisierung schliesst der Bauherr auch in dieser Form mit den Baufirmen direkte Werkverträge ab.

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Baumanagement – Vermittler zwischen Bauherr und Auftragnehmern

Der Baumanager ist der Vermittler zwischen dem Bauherrn und den Auftragnehmern, wie etwa dem Generalplanerteam, der GU oder der TU. Das Baumanagement umfasst die Steuerung aller Aktivitäten während der Planung und der Realisierung eines Bauprojekts. Der Architekt bleibt für die Auslegung und Gestaltung des Gebäudes verantwortlich und die Fachplaner haben für die technische Umsetzung die Verantwortung. Der Baumanager führt dabei mit seiner Erfahrung das Planerteam als Bauherrenvertreter und ist für die organisatorische Abwicklung und die Verbindung zur Bauherrschaft zuständig. Der Vorteil für die Bauherrschaft kann sein, dass ein erfahrener Baufachmann als Projektleiter dem Bauvorhaben vorsteht. Aufgrund der "gleichen Sprache" können Missverständnisse ausgeräumt werden und der Bauherr hat immer einen "Übersetzer" zur Verfügung, um seine Wünsche und Vorstellungen allen Beteiligten offen legen zu können. Ein Baumanager kann also bei allen Zusammenarbeitsmodellen eingesetzt und von Vorteil sein.

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Generalunternehmer  – schlüsselfertig ohne Planungsleistung

Der Generalunternehmer (GU) erbringt in der Regel sämtliche Bauleistungen für die schlüsselfertige Erstellung eines Bauwerkes. Nicht Bestandteil von GU-Leistungen sind hingegen die Planungsleistungen. Üblicherweise haben der Architekt und die Fachplaner einen direkten Vertrag mit dem Bauherrn. Der GU ist einziger Vertragspartner des Bauherrn für die praktische Ausführung der Bauarbeiten.
Die vereinbarten Bauleistungen kann er ohne Einflussnahme des Bauherrn an seine Subunternehmer für die Ausführung von Teilleistungen vergeben.  Die gesamte Verantwortung für die Bauqualität, die Ausführungstermine und den vereinbarten Werkvertragspreis obliegt dann dem Generalunternehmer.
Aus diesem Grund ist es eminent wichtig, dass alle Pläne, aber auch der Baubeschrieb und dessen gesamte Materialisierung extrem detailliert und genau erstellt werden muss. Geschieht dies nicht, ist es nämlich die unternehmerische Pflicht der GU, Einsparungen bei Materialqualität und Ausbaustandard, notfalls auch zu Lasten der Bauherrschaft vorzunehmen um ev. Konkurrenzangebote anderer GU's unterbieten zu können. Ein weiterer Nachteil für die Bauherrschaft besteht darin, dass Projektanpassungen während der Bauausführung durch Planer oder Bauherr kaum mehr möglich sind, resp. nur noch überteuert realisiert werden können. Für das Nachofferieren von eventuellen Zusatzleistungen dürfen nämlich nur noch die GU, und nicht die einzelnen Unternehmer angefragt werden, wodurch die Einhaltung eines fairen Marktpreises nicht mehr gewährleistet ist. Dies dürfte wohl auch der Grund sein, dass ev. gewünschte Projektänderungen mit einer GU wesentlich teurer ausfallen als bei den Ausführungsformen Architekt-Gesamtleiter oder Architekt-Generalplaner. Dies ist leider auch der Fall, selbst wenn Abänderungsvorschläge von Seiten der GU eingebracht und dem Bauherrn empfohlen werden.

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Totalunternehmer – schlüsselfertig alles inklusive

Der Totalunternehmer (TU) erbringt die Ausführungsplanung inkl. Baubewilligung sowie die gesamten praktischen Ausführungsarbeiten. Er ist also gegenüber dem Bauherrn für die gesamte Planung und Bauausführung verantwortlich. Der Bauherr schliesst somit für die Planung und die Bauausführung auch nur einen einzigen Vertrag ab, womit diesem Vertragswerk noch viel mehr Gewicht zukommt und es entsprechend  extrem klar und äusserst präzise abgefasst werden muss. Da hier aufgrund von ökonomischen Gründen keine unabhängige Beratung seitens des Totalunternehmers erwartet werden darf, sollte sich jede, nicht professionelle Bauherrschaft vor Vertragsabschluss unbedingt einen unabhängigen Bauherrenberater oder Baumanager zuziehen.
Die Praxis zeigt jedoch immer wieder, dass sich gerade private Bauherren immer wieder auf die mündlichen Projektschilderungen und Materialisierungsversprechen der TU's verlassen, obwohl im Vertrag selber nichts dergleichen schriftlich zu finden ist.
So ist es oft üblich, dass z.B. Luxusküchen im obersten Standard mündlich zugesagt werden, die dafür im Vertrag enthaltenen Budgetposten aber nur eine billige Standardküche von minderer Qualität abdecken.
Das Gleiche gilt natürlich auch für Bodenbeläge, keramische Wand- und Bodenplatten, Sanitär- Apparaturen, Heizungs- Elektro- und Lüftungsausstattungen, usw..
Welcher private Bauherr kann schon wirklich die jeweiligen Budgetposten auf deren Richtigkeit überprüfen ?
Für allfällige Projektänderungen gilt das Selbe wie bei den GU-Verträgen.
Abänderungen und persönliche Anpassungen des Projektes durch den Bauherrn sind also unbedingt zu vermeiden. Da hier nicht nur die notwendigen Unternehmerpreise sondern auch noch zusätzlich die daraus entstandenen Planungsaufwendungen nicht in Konkurrenz nachofferiert werden können, werden Abänderungskosten in den meisten Fällen überrissen hoch in Rechnung gestellt.

Wie Sie oben ersehen können geschieht die Weichenstellung, ob ein Bauwerk gelingt oder nicht, bereits mit der Organisationsform, resp. der Auswahl der möglichen Zusammenarbeitsformen zwischen Bauherr und Planung, sowie Ausführung.
Der Schlüssel zum Erfolg liegt also schon weit vor Baubeginn über die richtigen und präzisen Bauverträge.

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Präzise Bauverträge

Fachverbände bieten diverse Vorlagen an. So findet man bei der SIA Vertragsvorlagen für Architekten- und Planergemeinschaftsaufträge.
Die VSGU, der Verein Schweizerischer Generalunternehmer, bietet Musterverträge und die dazugehörigen allgemeinen Bedingungen an. Die KBOB, Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren, hält auf ihrer Webseite ebenfalls Musterverträge bereit.
Alle diese Vorlagen bilden aber nur einen groben Rahmen, welcher sowohl für den Bau eines Einfamilienhauses als auch für die Erstellung eines Einkaufszentrums Verwendung findet.
Die Verträge müssen daher individuell auf ein Bauprojekt abgestimmt und ergänzt werden.
Ein professioneller Bauberater kann Sie bei der Vertragsprüfung und der Optimierung zugunsten des Bauherrn unterstützen und beraten.

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Die Rolle des Bauberaters

Eine optimale Organisationform, die sich für alle unterschiedlichen Bauaufgaben am besten eignet, gibt es nicht.
Der professionelle Bauherrenberater kann den Bauherrn aber bei der Auswahl der jeweils besten Projektform beraten und die Vor- und Nachteile für das geplante Bauprojekt allgemein verständlich aufzeigen.
Dabei kann der Bauberater grundsätzlich in zwei verschiedenen Rollen für den Bauherrn agieren.
Er tritt entweder als stiller Berater des Bauherrn auf und übernimmt dabei eine Stabsfunktion, welche beratend und unterstützend wirkt.
Oder aber er kann die Funktion des Projektleiters des Bauherrn übernehmen und steht dann in einer Linienfunktion, welche die vereinbarten Weisungsbefugnisse beinhaltet.
Die Leistungen und Befugnisse eines Bauherrenberaters müssen immer vorgängig präzise in einem Mandatsvertrag geregelt werden.
Grundsätzlich kann immer davon ausgegangen werden, dass die Zuhilfenahme eines Bauherrenberaters immer günstiger zu Buche steht, als wenn nach Scheitern eines Bauvorhabens ein Troubleshooter oder Bauretter hinzugezogen werden muss.

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Das Wichtigste nochmals zusammengefasst:

Der Baubeschrieb

Der Baubeschrieb bildet beim Bauen oder beim Erwerb von Wohneigentum eine sehr wichtige Vertragsgrundlage, müssen doch darin sämtliche Arbeiten, Leistungen und Materialien des Bauwerkes präzise umschrieben sein.
Ein unzureichend abgefasster Baubeschrieb kann sich dabei als Wundertüte erweisen, weil er nicht alle zu erwartenden Leistungen beinhaltet. Dem Bauherrn können so zusätzliche, nicht budgetierte Kosten entstehen.

Der Baubeschrieb als Vertragsbestandteil

Der Baubeschrieb soll dem Käufer zusammen mit den Bauplänen Auskunft darüber geben, welche Ausführungsqualität gebaut wird und welche Budgets für die individuelle Auswahl beispielsweise der Bodenbeläge oder der Kücheneinrichtung zur Verfügung stehen. Da zwischen den Bauplänen und dem Baubeschrieb Widersprüche auftreten können, gilt es, im Werk- oder Kaufvertrag die Rangfolge der einzelnen Beilagen zu regeln, damit klar ist, welches Dokument bei Widersprüchen Vorrang hat.

Sind sämtliche Leistungen aufgeführt?

Beim Erwerb von Stockwerkeigentum gibt der Baubeschrieb oftmals ungenügend Auskunft über die Fassaden- Dach und Umgebungsgestaltung, sowie den allgemeinen Räume der Liegenschaft.
Der Fokus der Käufer richtet sich verständlicherweise mehr auf "ihre Wohnung".
Die Materialisierung von Treppenhäusern und Zugängen zu den Wohnungen hat aber einen relevanten Einfluss auf das Erscheinungsbild und somit die Wertigkeit der Immobilie. Rohe Zementüberzüge oder unbehandelte Sichtbetonflächen mögen architektonisch spannend sein, finden aber längst nicht Gefallen bei allen Eigenheimbesitzern.
Sanierungsanfällige Fassaden- und Dachkonstruktionen treiben die späteren Unterhaltskosten der Liegenschaft und somit auch den Sanierungs-Anteil des Wohnungsbesitzers in die Höhe.
Bei Fertighäusern wird üblicherweise das eigentliche Gebäude zu einem Festpreis angeboten. Die notwendigen Nebenkosten wie die Erschliessung mit Werkleitungen, deren Anschlussgebühren, die Umgebungsarbeiten usw. werden dem Bauherrn aber nach effektivem Aufwand verrechnet. Damit  das schlüsselfertige Angebot möglichst attraktiv erscheint, werden die Nebenkosten aber zu tief veranschlagt und verursachen dem Bauherrn nicht eingeplante Mehrkosten.

Abweichungen zum Baubeschrieb

Die im Baubeschrieb vereinbarten Leistungen sind vom Bauträger verbindlich geschuldet. Kleine Änderungen, welche während der Bauausführung aus technischen Gründen notwendig werden, sind dabei von den Käufern zu tolerieren. Diese dürfen jedoch die vereinbarte Qualität des Bauwerkes nicht negativ beeinflussen. Hat das vollendete Bauwerk eine der vertraglich vereinbarten Eigenschaften nicht, stellt diese Abweichung einen Werksmangel dar. Dieser muss entweder nachgebessert werden oder falls dies technisch nicht machbar oder der Aufwand unverhältnismässig ist, besteht die Möglichkeit, einen Minderpreis zu vereinbaren. Die anlässlich der Bauabnahme festgestellten Abweichungen müssen auf dem Abnahmeprotokoll möglichst präzise festgehalten werden.

Budgetbeträge sind schwierig einzuschätzen

Budgetbeträge werden für individuelle Käuferauswahlen festgelegt. Doch welchen Standard kann man von Fr. 10‘000.- für die Sanitärapparate erwarten und müssen die Glasduschentrennwand sowie Waschmaschine und Tumbler auch aus diesem Betrag finanziert werden ?
Eine klare Formulierung sowie ein Blick in die Preislisten der Sanitärapparateaussteller helfen bei der Einschätzung und Budgetierung allfälliger Mehrkosten für die Auswahl eines höheren Standards. Welche Qualität Parkett ist mit Fr. 100.-/m2 fertig verlegt gemeint, wenn in der Parkettausstellung nur die Bruttomaterialpreise angegeben werden ?
Wie werden die notwendigen Arbeiten und Nebenleistungen für das Verlegen des Parkettmaterials kalkuliert?
Die Bestimmung des Materialpreises oder die Deklaration des Materials bieten eine klare Grundlage für die Auswahl.

Abrechnung von Zusatzwünschen

Die Bestimmung, wie Bestellungsänderungen der Käufers abgewickelt werden, muss vorab vertraglich klar geregelt werden. Wird eine kostenlose Offerte erstellt ?
Welche pauschalen Honorarzuschläge zu den eigentlichen Arbeiten werden veranschlagt ?
Werden die Zuschläge auch bei einem teureren Parkett oder einem höheren Standard von Küchengeräten fällig, für welche dem Bauersteller kein eigentlicher Mehraufwand entsteht ?

Prüfung des Baubeschriebs

Eine professionelle Kontrolle der Bauverträge kann den Bauherrn vor unliebsamen Überraschungen oder nicht einberechneten Zusatzkosten schützen. Die Anpassungen oder Zugeständnisse der Baupartner nach Vertragsabschluss basieren dann allenfalls noch auf Kulanz.

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Generalunternehmer: Eine Vertrauensfrage

Grössere Bauprojekte werden heute meist von Generalunternehmern realisiert: Der Bauherr schliesst nicht mit jedem Handwerker einen Vertrag ab, sondern nur mit dem Generalunternehmer. Dieser holt die Offerten bei den einzelnen Handwerkern ein und vergibt die Aufträge. In der Regel bieten Generalunternehmer ihre Leistungen zu einem fixen Preis und auf einen fixen Fertigstellungstermin hin an. Auch beim Bau eines Einfamilienhauses ist die Arbeit mit einem Generalunternehmer möglich. Üblich ist das vor allem bei Fertig- oder Systemhäusern. Hier schliesst man in der Regel immer einen Generalunternehmervertrag ab. Die Vergabe an einen Generalunternehmer ist aber auch für ein Haus möglich, das man individuell mit einem Architekten realisieren möchte. Das hat Vor- und Nachteile.

Vorteile:
Neben dem Architekten, der den Entwurf macht, hat man nur einen Ansprechpartner.
Der Preis für die im Vertrag abgemachten Leistungen ist fix.
Man hat einen Ansprechpartner bei Mängelbehebung.
Der Einzugstermin ist garantiert; unter Umständen sogar mit Konventionalstrafe, wenn Verspätungen auftreten.

Nachteile:
Klumpenrisiko: Geht der Generalunternehmer in Konkurs, steht der ganze Bau still.
Als Bauherr hat man wenig bis keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker.
Zahlt der Generalunternehmer die Handwerker nicht, können diese auf den Bauherrn Regress nehmen (Bauhandwerkerpfandrecht). Unter Umständen bezahlt man zweimal für die gleiche Arbeit – an den Generalunternehmer und zudem an den Handwerker.
Von tiefer als budgetiert ausfallenden Kosten profitiert nur der Generalunternehmer, ausser man hat offene Abrechnung vereinbart.

Falls man sich als Bauherr für einen Generalunternehmer entscheidet, sollte man äusserste Vorsicht walten lassen:
Generalunternehmer ist kein geschützter Titel, jeder Architekt oder Bauunternehmer kann sich damit schmücken. Es ist deshalb wichtig, Referenzen zu prüfen und mit einem Unternehmen zusammenzuarbeiten, das Mitglied des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer (www.vsgu.ch) ist.
Vom Generalunternehmer sollte man unbedingt den Nachweis einer Bankgarantie verlangen. So ist sichergestellt, dass das Haus auch bei einem eventuellen Konkurs des Unternehmens fertiggestellt werden kann und schon bezahltes Geld nicht verloren ist.
Teilzahlungen sollten nur geleistet werden, wenn die jeweilige Etappe abgeschlossen ist. Entweder prüft man vor der Zahlung den Baufortschritt auf der Baustelle oder beauftragt damit einen Bauherrenberater.
Verträge mit Generalunternehmen sollten unbedingt die Einhaltung der Norm SIA 118 festschreiben. Häufig finden sich Klauseln, die vorsehen, dass die Mängelrechte an den Bauherrn abgetreten werden. Das tönt gut, macht aber einen Haufen Arbeit und entlässt den Generalunternehmer aus der Verantwortung. Wird die Klausel nicht gestrichen, sollte man den Vertrag nicht unterschreiben.
Quelle www.beobachter.ch

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